Український ринок нерухомості наразі переживає один із найскладніших періодів у своїй історії, що ставить країну перед загрозою масштабної житлової кризи. Згідно з прогнозами провідних експертів галузі, у 2025 році вартість житла на первинному ринку може зрости на вражаючі 50-60%. Таке стрімке подорожчання зумовлено поєднанням декількох критичних факторів, які діють одночасно. По-перше, спостерігається значне здорожчання будівельних матеріалів та енергоресурсів, що безпосередньо підвищує собівартість кожного квадратного метра. По-друге, дефіцит кваліфікованої робочої сили в будівельній галузі досяг критичної межі через мобілізаційні процеси та міграцію, що змушує компанії суттєво підвищувати заробітні плати для утримання персоналу, ще більше розкручуючи спіраль цін.
Основні виклики, які стоять перед галуззю:
- Зменшення обсягів нового будівництва на 30% порівняно з аналогічним періодом 2024 року, що створює дефіцит пропозиції.
- Постійне зростання цін на логістичні послуги та імпортні комплектуючі, необхідні для завершення об’єктів.
- Брак реального платоспроможного попиту серед широких верств населення на фоні загальної економічної нестабільності та високих ризиків.
Ситуація ускладнюється тим, що багато великих забудовників змушені призупиняти нові інвестиційні проекти через високу невизначеність та відсутність гарантій безпеки. Державна програма доступного іпотечного кредитування “єОселя” хоч і стимулює певний сегмент попиту, проте вона охоплює лише незначну частку ринку і не здатна самостійно вирішити проблему глобального дефіциту пропозиції. Фахівці застерігають, що без розробки системної державної стратегії підтримки галузі та залучення масштабних іноземних інвестицій, житлова криза в Україні може стати довготривалою. Це залишить мільйони громадян, зокрема внутрішньо переміщених осіб, без реальної можливості отримати власне помешкання навіть після завершення активних бойових дій. Прогнозована ціна у 2000 доларів за квадратний метр у новобудовах великих міст поступово перетворюється з тривожного прогнозу на сувору економічну реальність.
Передісторія
До повномасштабного вторгнення ринок нерухомості в Україні демонстрував стабільне зростання, а забудовники активно освоювали нові території у великих містах. Проте війна докорінно змінила ландшафт: тисячі житлових будинків були зруйновані або пошкоджені, що створило величезний відкладений попит. Одночасно з цим, економіка країни зазнала значних втрат, курс національної валюти девальвував, а інфляція прискорилася. Це призвело до того, що накопичення громадян знецінилися, а доступ до кредитування став обмеженим. Історично Україна завжди мала нижчий показник забезпеченості житлом на одну особу (близько 20,3 м²) порівняно з країнами ЄС, і зараз цей розрив тільки збільшується через військові дії та зупинку будівельних майданчиків.
Аналіз
Аналіз поточної ситуації вказує на те, що Україна може опинитися в ситуації, коли житло стане привілеєм для заможних верств населення. Що це означає для країни?
- По-перше, зростання соціальної напруги через неможливість молодих сімей та переселенців придбати власну квартиру.
- По-друге, це може призвести до подальшої міграції населення за кордон, де умови життя та доступність житла можуть бути кращими.
- По-третє, без відновлення будівельного сектору неможливе загальне відновлення економіки, адже будівництво створює мультиплікативний ефект для суміжних галузей.
Для подолання кризи необхідно впроваджувати нові фінансові інструменти, такі як оренда з правом викупу, а також активно залучати міжнародних девелоперів, які можуть принести нові технології для швидкого та дешевого будівництва.