Україна стоїть перед викликом значної детінізації ринку оренди житла, який наразі функціонує переважно в «сірій зоні», що призводить до мільярдних втрат для державного бюджету та відсутності належного захисту як для орендодавців, так і для орендарів. За оцінками експертів та державних органів, величезна кількість договорів оренди житла укладається без офіційної реєстрації та сплати податків, що створює нерівні умови конкуренції та підриває довіру до правової системи.
Основною причиною такої ситуації є застаріле законодавство, зокрема Закон України «Про оренду житлових приміщень» від 1992 року, який вже давно не відповідає сучасним реаліям ринку. Цей нормативно-правовий акт не враховує динаміку розвитку ринку нерухомості, нові форми взаємодії та необхідність чітких механізмів податкового регулювання. Як наслідок, більшість угод залишаються в тіні, а держава втрачає значні кошти, які могли б бути спрямовані на соціальні програми, інфраструктуру та оборону.
За даними Державної служби статистики України, кількість домогосподарств, які орендують житло, є значною. При цьому, за оцінками Державної податкової служби, лише невелика частина орендодавців офіційно декларує свої доходи та сплачує податки. Це створює величезний потенціал для збільшення надходжень до бюджету, якщо вдасться ефективно вивести цей сектор з тіні. Детінізація ринку оренди житла розглядається як один з пріоритетних напрямків економічної політики, спрямованої на зміцнення фінансової стабільності країни та підвищення добробуту громадян.
Процес детінізації передбачає розробку та впровадження нового, сучасного законодавства, що буде стимулювати офіційну реєстрацію договорів оренди. Це включає спрощення процедур реєстрації, можливе запровадження пільгових умов для орендодавців, які готові працювати прозоро, а також посилення контролю за дотриманням податкового законодавства. Важливо створити такі умови, за яких офіційна оренда буде вигідною та безпечною для всіх учасників ринку, забезпечуючи правовий захист від шахрайства та недобросовісних практик. Це дозволить не тільки збільшити податкові надходження, але й покращити якість послуг на ринку оренди житла.
Передісторія
Проблема тіньового ринку оренди житла в Україні має глибоке коріння, що сягає періоду після здобуття незалежності. З розпадом Радянського Союзу та переходом до ринкової економіки, житловий фонд, який раніше перебував у державній власності, був приватизований. Це призвело до формування великого приватного сектору оренди, який, однак, розвивався без належного законодавчого регулювання та ефективного податкового контролю.
Чинний Закон України «Про оренду житлових приміщень», ухвалений у 1992 році, є одним із найстаріших нормативних актів у цій сфері. Він був розроблений в умовах зовсім іншої економічної та соціальної реальності і не враховує сучасні виклики та можливості. Зокрема, закон не передбачає ефективних механізмів для реєстрації договорів, захисту прав сторін та забезпечення сплати податків з доходів від оренди. Це створило сприятливі умови для функціонування «сірої зони», де більшість угод укладаються усно або за допомогою неофіційних домовленостей.
Протягом останніх десятиліть держава неодноразово намагалася вирішити цю проблему, але безсистемні підходи та відсутність комплексної стратегії не давали бажаних результатів. За даними Державної податкової служби, потенційні втрати бюджету від несплачених податків з оренди житла оцінюються у мільярди гривень щорічно. Ці кошти могли б бути використані для фінансування важливих соціальних програм, розвитку інфраструктури та підвищення обороноздатності країни, особливо в умовах повномасштабної війни. Постанова Кабінету Міністрів України № 859 від 02.10.2015, яка стосується державної реєстрації прав на нерухоме майно, є одним із кроків до впорядкування, але вона не вирішує проблему комплексно, оскільки не зобов’язує реєструвати саме договори оренди.
- Недостатнє законодавство: Відсутність сучасного та комплексного закону, який би регулював відносини оренди.
- Економічні стимули: Бажання орендодавців уникнути оподаткування та бюрократичних процедур.
- Низька правова свідомість: Недостатнє розуміння як орендодавцями, так і орендарями своїх прав та обов’язків.
- Слабкий контроль: Неефективні механізми виявлення та притягнення до відповідальності порушників.
Аналіз
Детінізація ринку оренди житла є не лише податковим питанням, а й важливим кроком до створення більш прозорого та справедливого економічного середовища в Україні. Які ж наслідки та виклики чекають на країну у цьому процесі?
- Збільшення бюджетних надходжень: Головний та найбільш очевидний ефект – значне збільшення податкових надходжень до державного та місцевих бюджетів. Це дозволить фінансувати соціальні програми, розвивати інфраструктуру та зміцнювати обороноздатність країни.
- Захист прав сторін: Офіційна реєстрація договорів оренди надасть правовий захист як орендарям, так і орендодавцям. Орендарі зможуть бути впевнені у стабільності умов проживання, а орендодавці – у своєчасній сплаті та збереженні майна. Це зменшить кількість конфліктів та судових спорів.
- Рівні умови для бізнесу: Виведення ринку з тіні створить рівні умови для всіх учасників, усуваючи недобросовісну конкуренцію з боку тих, хто уникає сплати податків. Це може стимулювати розвиток цивілізованих агентств нерухомості та професійних послуг з управління майном.
Однак, існують і значні виклики:
- Опір з боку орендодавців: Багато власників житла звикли працювати в тіні та можуть чинити опір новим правилам, що передбачають додаткові витрати та бюрократію. Важливо розробити механізми, які б мінімізували ці негативні наслідки та пропонували стимули для легалізації.
- Зростання вартості оренди: Частина податкового навантаження може бути перекладена на орендарів, що призведе до зростання вартості оренди. Державі необхідно врахувати цей фактор та, можливо, передбачити програми підтримки для соціально незахищених верств населення.
- Адміністративне навантаження: Впровадження нової системи вимагатиме значних адміністративних ресурсів для реєстрації, контролю та обробки даних. Спрощення процедур та автоматизація процесів є ключовими для успіху.
У довгостроковій перспективі, успішна детінізація ринку оренди житла сприятиме зміцненню правової держави, підвищенню довіри до державних інститутів та створенню більш стабільного та прогнозованого економічного середовища. Це також може покращити інвестиційний клімат, оскільки прозорість ринків є привабливою для іноземних інвесторів.